جوان آنلاین: تأمین زمین بهویژه در کلانشهرها از چالشهای قدیمی تولید مسکن در کشور است؛ چالشی که با راهکارهای دولت سیزدهم اکنون به سمت رونق ساختوساز حرکت میکند؛ رونقی که نتایج آن در صورت همافزایی نهادهای ذیربط و اجرای هدفمند وزارت راه و شهرسازی، در سالهای پیشرو قابل مشاهده است. در این میان، «توسعه محدوده شهرها» یک سیاست هوشمندانه و تدبیر عاقلانه برای حرکت در مسیر درست، در جاده پرفراز و فرود تولید مسکن است تا به تعبیر وزیر راه و شهرسازی، کشور به «کارگاه تولید مسکن»، تبدیل و وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی چهار سال عملیاتی شود.
تأمین زمین: از رؤیا تا واقعیت جمعیت ۲۰ میلیونی
خانهدار شدن، آرزوی بیش از ۲۰ میلیون نفر یا حداقل ۶ میلیون خانوار در کشور است. این آمار، برآورد هادی عباسی معاون وزیر راه و شهرسازی در خردادماه امسال از جمعیت اجارهنشینها در ایران است؛ جمعیتی که از واقعیت «مستأجر» بودن به رؤیای «صاحبخانه» شدن میاندیشند؛ رویایی که به دلیل کاهش میزان تولید سالانه مسکن از یکسو و افزایش قیمت ساخت و خرید از سوی دیگر، برای حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد خانوادهها تاکنون محقق نشده است.
در این زمینه دولتها خصوصاً دولت یازدهم و دوازدهم در دهه ۱۳۹۰، کارنامه موفقی از خود برجای نگذاشتهاند. آمارها نشان میدهد به طور میانگین، سالانه حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در دولت روحانی و بیش از ۶۰۰ هزار مسکن در دولت احمدینژاد ساخته شده است.
این آمارها در حالی است که در ماده اول قانون جهش تولید مسکن، مصوب مردادماه ۱۴۰۰ مجلس، همزمان با آغاز به کار دولت سیزدهم، بر ساخت «سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون مسکن در کشور» تأکید شده است؛ موضوعی که بیشتر به عنوان وعده دولت در بین مردم شناخته شده، نه به دلیل یک الزام قانونی. در این رابطه از آنجا که تأمین زمین یکی از ارکان اصلی و البته چالشبرانگیز احداث مسکن محسوب میشود، در فصل دوم این قانون با عنوان «تأمین زمین» در مواد ۷ تا ۱۲، سازوکارهای این امر به منظور تحقق ساخت سالانه یک میلیون مسکن ارائه شده است.
قانون چه میگوید؟
بر اساس قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی باید برای اجرای برنامههای حمایتی نسبت به واگذاری اراضی مورد نیاز ساخت مسکن در قالب عقد اجاره ۹۹ ساله اقدام نماید. همچنین وزارتخانهها و مؤسسات دولتی مکلفند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار، طبق درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند. علاوه بر این، سازمان جنگلها باید اراضی ملی مورد نیاز تأمین مسکن واقع در محدوده و حریم شهرها و اراضی مورد نیاز وزارت راه و شهرسازی برای طرحهای مصوب شهرکسازی در خارج از حریم شهرها را به این وزارتخانه تحویل دهد. ضمناً زمینهای متعلق به وزارت جهاد کشاورزی در محدوده و حریم شهرها که امکان فروش آنها میسر است نیز باید به تأیید وزارت راه و شهرسازی مبنی بر عدم شمول واگذاری اراضی برای احداث مسکن برسد.
توسعه محدودههای شهری: سیاست درست، مسیر درست
با توجه به الزامات قانونی یادشده و تحقق طرح نهضت ملی مسکن در جهت مرتفع کردن چالش تأمین زمین، مهرداد بذرپاش سکاندار وزارت راه و شهرسازی، اخیراً به سیاست جدید این وزارتخانه اشاره کرده که در دولتهای گذشته سابقه چندانی نداشته و میتوان آن را از ابتکارات مسکنی دولت سیزدهم برشمرد. وزیر راه و شهرسازی نهم مهرماه امسال در مراسم واگذاری زمین به ۲هزار و۵۰۰ خانواده مشمول طرح جوانی جمعیت، اعلام کرد: «توسعه محدودههای شهری سیاست وزارت راه و شهرسازی است و با این کار تلاش میکنیم قیمت صعودی زمین را کاهش دهیم.»
در این زمینه، توسعه افقی شهرها از مهمترین برنامههای دولت است که اجرای آن نیازمند تأمین زمین و الحاق آن به محدوده شهرهاست. اجرایی شدن این موضوع یعنی توسعه محدوده شهرها، حداقل دو منفعت زیر را به دنبال دارد:
الف- رونق بازار مسکن و افزایش روند تولید و ساخت آن
ب- تعدیل قیمت مسکن به واسطه تعادل میان عرضه و تقاضا
با این حال، پیششرط تحقق این رویداد این است که دستگاهها و نهادهای اجرایی دستاندرکار، طبق قانون، مشارکت لازم را در این عرصه داشته باشند؛ موضوعی که طی دو سال گذشته یکی از چالشهای شتاببخشی به روند تولید مسکن بوده است.
با توجه به سیاست وزارت شهرسازی در زمینه توسعه محدودههای شهری برای حل چالش تأمین زمین، قوانین این حوزه نیز نیازمند بازنگری است تا احداث واحدهای مسکونی، با همافزایی لازم و بدون مغایرت با سایر مصوبات، تسریع و تسهیل شود.
طبق قانون «تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها» مصوب دی ۱۳۸۴، «محدوده شهر» عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازمالاجراست. همچنین «حریم شهر» عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز نکند. بنابراین هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تأسیسات داخل حریم شهر، تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرحهای جامع و هادی میسر است.
۵۰ هزار هکتار زمین «بینظیر» اما...
با توجه به ثبتنام بیش از ۴ میلیون خانوار در طرح نهضت ملی مسکن و لزوم تسریع در ساخت واحدهای مسکونی، به نظر میرسد توسعه محدوده شهری، سازوکار مدبرانه و محققانه وزارت راه و شهرسازی در حوزه تأمین زمین است. با توجه به اختیارات گسترده و قانونی این وزارتخانه برای تأمین زمین و مکلف شدن سایر نهادها برای همکاری با وزارت راه و شهرسازی، آنچه به عنوان وعده مسکنی دولت شهره شده، هرچند دشوار، اما قابل تحقق است.
آمار و ارقام ذکرشده از سوی وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن، از واگذاری زمین تا احداث مسکن طی دو سال گذشته تاکنون، بیانگر روند رو به رشد در این عرصه با وجود دیدگاههای نقادانه نسبت به عملکرد دولت برای ساخت سالانه مسکن است، بهگونهای که بذرپاش در توصیف میزان تأمین زمین برای تولید مسکن، تعبیر «بینظیر» در تاریخ انقلاب را به کار میبرد. نتایج اقدامات انجامشده یا در حال انجام حاکی از موارد زیر است:
- واگذاری ۴۰۰ هزار قطعه زمین در قالب نهضت ملی مسکن تاکنون
- واگذاری ۵۰۰ هزار قطعه زمین در روستاها در قالب طرح نهضت ملی مسکن تا پایان سال و واگذاری همین میزان در همکاری با بنیاد مسکن تا سال آینده
- تأمین ۵۰ هزار هکتار زمین در حوزه نهضت ملی مسکن
- در حال ساخت بودن یک میلیون و ۷۶۰ هزار واحد مسکونی
- تحویل ۱۰۰ هزار واحد مسکن مهر از ۲۴۰ هزار واحد باقیمانده
- تحویل ۲۰ هزار قطعه زمین در قالب طرح جوانی جمعیت
- تأمین هزینه ۲۰۰ میلیون تومانی آمادهسازی هر قطعه زمین
- عرضه بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی خالی به بازار مسکن
- تأمین زمین و توسعه محدوده، مقایسه کلانشهرها با شهرهای کوچک
هرچند این آمار، بهویژه موارد مرتبط با تأمین زمین و نیز برنامه وزارت راه و شهرسازی برای توسعه محدوده شهرها، بیانگر اقدام و بینش توسعهمحور برای تسریع ساخت مسکن است، اما نکته قابل تأمل، مقایسه وضعیت کلانشهرها با شهرهای کوچکتر است. در حال حاضر، تمرکز در حوزه تأمین زمین و توسعه محدوده شهرها اغلب در استانها و شهرهای کمجمعیت و کوچک است، در حالی که رشد سرسامآور قیمت مسکن و کاهش تولید آن نسبت به جمعیت، بیشتر به کلانشهرهایی مانند تهران، مشهد، اصفهان، کرج، شیراز و... اختصاص دارد.
بر اساس برآورد مرکز آمار ایران، تهران با حدود ۹ میلیون نفر، مشهد با حدود ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر و اصفهان با حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر، پرجمعیتترین شهرستانهای کشور در سال ١٤٠٠ بودهاند. با این ارقام، این سه شهر به همراه کرج (بدون احتساب جمعیت استانی آنها) به تنهایی حدود ۲۰ درصد جمعیت کشور را شامل میشوند؛ شهرهایی که علاوه بر تراکم بالای جمعیتی، به دلیل کمبود زمین با گرانی فزاینده مسکن مواجهند و توسعه محدوده شهری آنها و سایر کلانشهرها ضروری است.
به گفته کارشناسان، مسئله اصلی کلانشهرها در حوزه تأمین زمین به تثبیت اندازه آنها برمیگردد. در این رابطه، مساحت شهر تهران، اصفهان یا سایر کلانشهرها طی سالهای قبل ثابت بوده و مناطق محدودی به آنها افزوده شده است. به دلیل کمیاب بودن زمین در این شهرها، با تخریب خانههای ویلایی، برجسازی و توسعه عمودی شکل گرفته، اما گسترش مساحت شهر با وجود افزایش جمعیت، محدود بوده است. اتفاقاً یکی از دلایل قیمت بالای مسکن در کلانشهرها همین محدود بودن دایره شهر در آنهاست.
با این توصیف، اگرچه وزارت راه و شهرسازی به درستی سیاست توسعه محدودههای شهری را در دستور کار قرار داده و اقداماتش در حوزه تأمین زمین قابل تقدیر است، اما موفقیت ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در گرو توسعه این رویکرد به سمت کلانشهرهاست. اجرای سیاستهای انعطافپذیر برای الحاق زمین به محدوده شهرهای بزرگ و افزایش عرضه به متقاضیان، علاوه بر رونق تولید مسکن از پیامدهای ناخوشایند کمبود زمین مانند تورم مسکن جلوگیری میکند.
جبران عقبماندگی احداث مسکن در دهه ۱۳۹۰ (میانگین ساخت سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی) و جهش ۵/۲ برابری آن به یک میلیون مسکن در دولت سیزدهم با توسعه محدودههای شهری بهویژه در کلانشهرها میسر است نه محدودیت توسعه آنها.
